房子买早一个月，多还40万利息！珠海这些业主气炸了！
年前，央行降息，全民关注：
不少粉丝纷纷提出疑问：开年，珠海房贷利率会否进一步下调？而对于在供或是刚通过的房贷审批，影响又有多大？
前日，房姐摸查发现，珠海各大银行房贷利率确有下调，目前首套房最低可做到5.4%，最高6.0%。
👉： 买房利好！珠海10家银行房贷利率下调，首套最低5.4%
文章推送后，不少粉丝留言：我刚踩在高点批了贷款，还能变吗？为此，房姐向专业人士咨询了一番。
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太惨了！贷款踩高通过审批！咋整？
我们知道，去年可是近年来地产行业最难的一年，房企频频暴雷，贷款利率不断走高，导致市场冷淡，观望情绪浓厚。
珠海的房贷利率甚至比深圳、广州都高，而房姐就有不少粉丝申请到的贷款利率高达6%或以上。还贷可谓是“压力山大”！
我们不妨回顾2021年11月时的行情，各大银行首套房贷利率多在6%或以上，和最新行情相比，利率确实下调明显。
| 2021年11月各大银行利率行情
| 2022年2月各大银行利率行情
那么，从6%到5.4%，差别多大？我们来算笔账。
以贷款金额300万、贷款30年、等额本息为例，如果利率为6.0%，月供为17986.39元，支付利息为347.51万元；
如果利率为5.4%，月供为16845.83元，支付利息为306.45万元。
| 利率 | 月供 （元） | 支付利息 （万元） |
| 6.0% | 17986.39 | 347.51 |
| 5.4% | 16845.83 | 306.45 |
| 差额 | 1140.56 | 41.06 |
可见，前后不过相隔两个月。降息后，每月还款的金额可减少约1140.56元，支付利息可减少约41.06万元。
这意味着，早买房两个月，整体购房成本还多出40万+！
同贷书已出，利率太高，我能换吗？
而对于已经签订按揭合同、出同贷书的购房者而言，是否可以享受最新的利率？或者能否重新选择贷款银行？
相信，这个问题不少人会遇到。比如我们粉丝老铁们，他们就有这个烦恼：
| 利率太高，怎么办？
为此，一名资深的银行人士，给房姐解答了困惑：
| 银行人士的解答
换言之。
在同一家银行，同贷书出了之后，利率一般不会再予以调整。
一般来说，银行同贷书的有效期为1-3个月。一般出了同贷书后，贷款利率（LPR+基点）的加点会固定，不予更改，除非撤销。
此外，也可以换一家银行重新申请贷款，但前提是不动产登记证尚未送至银行抵押。
至于如何和原申请银行解除《个人住房贷款抵押合同》，大神表示，友好协商是最好的方式：
| 银行人士的解答
在还的房贷，降息对我有啥影响？
同样，对于已经在还的贷款，LPR上下浮动，对个人贷款有什么影响？
那么，早前选择转换房贷利率定价方式不同，影响又不同。根据最新的政策，转换房贷利率定价方式，主要有两种，分别为LPR+点数、固定利率。
如果早前转换时，选择固定利率，LPR上下浮动并不会对房贷造成影响，购房者的贷款利率、利息也不会发生变化，一直到合同结束。
如果采取LPR+点数的话，点数不变，变动的是LPR，以后的房贷利率，只需将LPR换成最新的数值即可。
值得注意的是，在实际贷款过程中，个人的房贷利率并不会每个月随着LPR利率浮动，个人贷款利率重新定价周期是由银行和个人协商约定的，最短协商周期为1年。
若LPR调整未到个人贷款利率的重新定价日，那么重新定价日前，利率不变、月供不变。
重定价日其实指的就是你的贷款到了这个时间点就会变更为最新的LPR利率。人民银行规定，房贷的重定价周期不短于1年，可以选择每年首日，或者每年对日。每年首日很简单，就是每年1月1日；每年对日就是你贷款发放的对应日期，比如是5月20日放款，那么对日就是5月20日。
据中国人民银行显示，自2019年10月8日以来，5年期以上LPR最高为4.85%，如今已降至为4.6%，降了25个基点。
踩高6.1%买房，我该不该提前还款？何时还才合适？
那么，如果我们踩高入手，银行也已放款。还有没有办法降低整体购房成本呢？
比如，你的房贷利率高达6.1%，申请了300万的贷款，该不该提前还款？啥时候提前还款最为合适？
首先，我们要先明白，常见的还贷方式主要有两种，第一种，等额本息：月还款额一样多，每月还的利息比本金多，总体还的利息也比等额本金多。
第二种：等额本金：每月还款数额不一样，前期比较多，越还越低，本月都是按照一样的本金数来还的，利息会少。
以总价300万的房子为例，若按照等额本息来计算，第一期偿还利息为15250元，偿还本金为2929.84元；最后一期偿还利息为91.95元，偿还本金为18087.89元。
若按照等额本金来计算，第一期偿还利息为15250元，偿还本金为8333.33元；最后一期偿还利息为42.36元，偿还本金为8333.33元。
所以，对于第一种，如果已经还了一半以上的贷款，那么就不建议提前还款了。
而对于第二种，在签订合同后，前期月供基本都是利息，后期基本都是本金，因此也就不建议提前还款了。
至于何时还款最为合适？根据某银行个贷经理，如果贷款30年的话，一般在8-10年期间结清是最合适的。
写在最后：
从央妈的最新政策来看，“稳健宽松货币政策”仍然是主基调，相信未来购房利率还会下降。
利率下降了，对于刚需自然是好事！大家最近买房都有什么烦恼呢？不妨一起唠嗑唠嗑！
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